开平市商品厂房开发经营管理办法

（修订征求意见稿）

第一条 为充分利用存量土地，提高土地的投入产出率，鼓励商品厂房的开发，建立规范的商品厂房开发、建设和销售的监督管理制度，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《房地产开发企业资质管理规定》、《商品房销售管理办法》及《广东省房地产开发经营条例》等法律法规和规章的有关规定结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称的商品厂房开发经营，是指房地产开发企业在我市范围内的工业集中区进行基础设施建设、开发商品厂房，并转让商品厂房开发项目或者销售、出租商品厂房的经营行为。

第三条 组建商品厂房开发企业必须经房地产主管部门批准，并按规定申请领取开发资质证书、办理工商和税务登记。

第四条 组建外商投资的商品厂房开发企业，必须在取得开发项目并经批准设立后，按规定申请领取开发资质证书，凭有关批准文件到市场监督、税务、外汇、金融等部门办理登记。参照房地产开发企业资质等级标准，外商投资的商品厂房开发企业应根据其经营项目的规模，具备相应的自有流动资金和工程技术、经济管理人员。

外商投资设立房地产开发企业除应当符合前款规定外，应

当依照有关外商投资企业的法律、法规规定办理有关审批手续。

第五条 根据本办法利用以出让方式或其它有偿适用方式取得的国有工业用地进行商品厂房开发经营的，必须向市发改、自然资源等部门申请并取得开发项目批准。未经批准的项目不得进行商品厂房开发经营。

第六条 商品厂房开发项目土地开发面积必须达到10000 平方米以上，容积率：1.0<容积率≤3.0。

第七条 新组建的商品厂房开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，携下列资料到市房地产主管部门申请办理《开发资质证书》:

(一)营业执照正副本复印件

(二)企业章程

(三)国土证(不动产证)及附图复印件

(四)建设用地规划许可证及附图复印件

(五)企业法定代表人、专业管理人员的任职文件和身份证

复印件。

(六)专业技术人员的资格证书、劳动合同、身份证复印件

和社会保险缴纳凭证。

(七)法律法规规定提交的其他资料。

市房地产主管部门在收到申请资料后10工作日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。

第八条 已取得房地产开发资质等级证书的商品厂房开发企业的资质管理依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》、广东省建设厅《转发建设部关于贯彻〈房地产开发企业资质管理规定〉全面清理房地产开发企业、规范企业经营行为的通知》(粤建房字〔2000〕61号)等文件的有关规定办理。

第九条 商品厂房开发企业从事开发建设应当严格执行“两证”的规划管理，必须办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》,按照有关规定到市发改、自然资源、环保、住建等部门办理建设项目审批手续后，方能进行开发建设。

第十条 新增土地的商品厂房开发，其行政办公和生活服务等配套设施用地不能超过项目总用地面积的7%,厂区内禁止建造成套职工住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配 套设施，可参照上级出台的最新文件适当调整。

第十一条 新增的商品厂房开发用地的出让，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让，不适用《开平市新增工业项目用地 准入管理办法》进行项目准入评审，对项目产业类型可不作明确规定，投资强度可参照上级出台的最新文件适当调整。但在土地出让时已明确规定投资强度、项目产业类型的土地，不得进行商品厂房开发。

第十二条 划拨国有工业用地进入开发市场的应向市土地部门申请，由有批准权的人民政府批准。准予改作商品厂房开发的，土地使用者应当依照法定程序办理土地使用权出让或其他有偿使用手续，缴纳土地使用出让金等有偿使用费，并将土地使用权转让过户至新设立的商品厂房开发企业名下。

第十三条 商品厂房开发企业对地块的开发建设应当严格按照国有土地使用权出让合同的约定执行。经批准改变原土地使用权出让合同约定的规划指标进行开发建设的，应与原出让方签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地出让金。

第十四条 物业管理服务根据国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《江门市物业管理实施细则》的规定执行。

第十五条 商品厂房开发企业预售商品厂房时，必须经市房地产主管部门批准，并领取商品房预售许可证。经批准预售的商品厂房，在刊登广告时，须载明商品房预售许可证的批准文号。

第十六条 申请商品房预售许可，应当提交以下资料：

(一)预售商品房申报表

(二)商品房预售款专用账户监管协议书

(三)现场勘测表

(四)公安门牌通知书

(五)规划总平面图

(六)建设工程规划许可证及附图

(七)国土证(不动产证)及附图

(八)测绘报告书

(九)建筑工程施工许可证

(十)商品厂房预售方案

(十一)预售项目建设工程进度用款计划表

(十二)开户银行印鉴卡

(十三)楼盘表

(十四)申请人身份证

(十五)法律法规要求提交的其他资料

市房地产主管部门在收到申请资料后10个工作日向符合条件的企业核发《商品房预售许可证》。

第十七条 预售商品厂房时，买卖双方须订立商品房买卖合同(预售),并在订立商品房买卖合同(预售)之日起30日内，持商品房买卖合同(预售)到市房地产主管部门办理合同备案手续。商品房买卖合同(预售)应包括厂房的位置、地点配套设施、荷载标准、使用功能、装修标准、售价、竣工交付使用时间等内容。

第十八条 商品厂房预售款的管理参照《广东省商品房预售管理条例》的有关规定执行。

第十九条 商品厂房开发企业必须按照批准的详细规划组织实施开发地块的各项基础设施和公用设施的配套建设。已建成的商品厂房由建设单位组织实施工程竣工验收工作。

第二十条 商品厂房开发企业应在厂房竣工验收合格后30日 内，向市不动产登记部门申请首次登记，领取不动产权权属证明书。不动产登记部门应在收到登记申请之日起15个工作日内予以办理。

第二十一条 申请商品厂房首次登记应提交下列资料：

(一)不动产权证书或国有土地使用权证；

(二)建设工程规划许可证；(附基红线图、报建图纸)

(三)建筑工程施工许可证；

(四)建设工程规划验收合格证；

(五)房屋面积测绘报告书；

(六)建设工程竣工验收备案表或建安工程交工验收证明书；

(七)门牌通知书；

(八)商品厂房项目立项批复；

(九)开发公司的经营资质证书、营业执照；

(十)法律、法规规定提交的其他资料。

第二十二条 商品厂房开发企业出售厂房时，买卖双方应签订商品房买卖合同，并到市不动产登记部门办理不动产权属登记。办理不动产权属登记需提交以下资料：

(一)商品房买卖合同；

(二)完税凭证；

(三)申请人的身份证明及复印件；

(四)房产测绘所出具的分层分户平面图；

(五)法律法规规定提交的其他资料。

第二十三条 新增土地的商品厂房开发，其公用设施用房，(如宿舍、办公楼等)不能分割抵押和出售。公用设施用房的范围，由自然资源局加以明确。

第二十四条 购买商品厂房应参照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)、《广东省建设厅、广东省财政厅关于贯彻建设部、财政部<住宅专项维修资金管理办法〉有关问题的通知》、《江门市住宅专项维修资金管理实施细则》的规定执行。

第二十五条 商品厂房开发企业原则上不能对商品厂房单元进行再拆分销售，如确需拆分的，必须经规划部门审核批准。

第二十六条 商品厂房开发企业以租赁方式经营的，必须与承租方到市房产管理部门办理租赁登记备案。办理租赁登记备案需提交以下资料：

(一)不动产权证书；

(二)双方签订的租赁合同；

(三)身份证复印件、营业执照复印件等合法资格证明材料；

(四)法律法规规定提交的其他资料。

第二十七条 购买或租赁商品厂房进行工业生产，其工业生产中使用或产生的物质性质及其数量等因素必须符合规划主管部门核定的厂房生产类别的要求。

第二十八条 商品厂房开发企业转让在建厂房或土地使用权的，依照国家房地产交易有关规定办理。

第二十九条 商品厂房开发企业不得出卖、转让、出租开发资质证书。如有违反者，由发证机关根据《广东省房地产开发经营条例》有关规定没收非法所得，并给予降低资质等级或取消开发资格的处分。

第三十条 未经批准预售商品厂房的，市不动产登记部门不予办理不动产预告登记，由市房地产主管部门根据《城市商品房预售管理办法》第十三条的规定，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，可以并处以已收取的预付款1%以下的罚款。

第三十一条 商品厂房开发企业将未竣工验收或验收不合格的商品厂房交付使用的，根据《建设工程质量管理条例》的有关规定处罚。

第三十二条 国家机关工作人员在商品厂房的管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十三条 本办法由市住房和城乡建设局负责解释。

第三十四条 本办法自2024年 月 日起实施，有效期五年。如上级出台最新文件规定，从其规定。