补偿方案
详细内容
开平市人民政府关于赤坎圩镇
文物保护与整体改建项目房屋征收补偿方案
（征求意见稿）
赤坎古镇有着丰富的历史文化遗产，2007年被列为“中国历史文化名镇”，但圩镇的交通等基础设施落后，空房率高，很多房屋年久失修，一些骑楼残破不堪，摇摇欲坠，存在着诸多安全隐患，为保护赤坎圩镇的文物和历史建筑，亟需加固修缮历史建筑，整体改善圩镇落后的基础设施，完善相关保护配套设施。
根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等有关规定，结合赤坎镇圩镇及周边地区的实际情况，制定本征收补偿方案。
一、房屋征收范围及基本情况
本方案房屋征收范围为赤坎圩镇上埠、下埠、河南洲的全部区域（具体征收范围见附图），共涉及被征收人约3123户，被征收房屋建筑面积约48万平方米，收回土地使用面积约33万平方米。
二、征收部门和征收实施单位
征收部门：开平市赤坎古镇文化旅游开发建设管理委员会。
征收实施单位：开平市赤坎镇人民政府。
房屋实施单位与被征收人依照规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
三、房屋征收签约、搬迁、过渡期限
征收自开平市人民政府征收决定公告发布之日起实施。
签约期限：为公告之日起 3个月内，工厂企业为公告之日起6个月内。
搬迁期限：为签约之日起3个月内，工厂企业为签约之日起6个月内。由开平市人民政府作出补偿决定的，一并作出适当的搬迁期限。
过渡期限：选择安置区产权调换的，临迁过渡期为48个月。
四、被征收人权利和义务
被征收人应当积极配合房屋征收工作，在签约期限内签订征收补偿协议并按约定期限完成搬迁。征收已发生租赁关系的房屋的，从征收公告发布之日起租赁合同已经属于法定的终止情形，由被征收人（业主或房屋代管人等）与房屋承租人依租赁协议或《合同法》等自行协商解除合同，协议确定双方结束租赁关系的权益。
五、补偿方式和补偿标准
对被征收房屋的补偿分为货币补偿和产权调换两种方式。
（1）被征收人可选择由按本方案选出的评估机构评估后确定的补偿标准，也可按照本方案拟定的价格进行补偿。现依预评估价格(预评估价格参见：《房地产价格咨询报告》)拟定的补偿价格（即参照市场均价）如下。
(备注：①5层及5层以上区分所有权的公寓（分户住宅），首层下调200元/㎡，顶层下调500元/㎡。②首层商铺从临街至铺内15米，按照上表价格补偿，超过15米部分按照首层商铺价格的70%补偿；③天井、花园、庭院、空地在20㎡以内的，按照住宅房屋价格50%补偿；超过20㎡的部分，按照住宅房屋价格30%补偿。④已经自然倒塌的建筑或楼层，一般给予普通住宅价格的30%补偿。)
（2）有两种以上用途的建筑，如商住类建筑，按照以上分类及标准，分别以不同用途的面积核算补偿价格，再合计补偿的总额。被征收人不同意以上补偿标准的，可选择按本方案确定的评估机构评出的价值结果协商补偿。
（3）征收房屋的基本装修费补偿，按照300元/㎡参考标准予以协商确定。被征收人有异议的，由被征收人提出书面评估要求，按本方案确定的评估机构评估的价格进行协商补偿，评估费用最后由承受不利后果的一方承担，可由征收方先行垫付。
（4）选择货币补偿的被征收人（含住宅和商铺类），可以在政府协调提供的市区房源当中购房，享受政府与房地产开发商议定的优惠。
（1）以核定的合法房屋建筑面积为根据，依规依约选择调换相等价值（1:1）的安置用房。其中商住类或综合类房屋，按照用途分开计算价值。按照安置房户型面积与被征收房屋面积最接近的原则确定被征收人安置房的户型。调换的安置房出现价格差异，需结清房屋差价。
（2）因规划设计原因，安置房屋面积大于被征收房屋面积2%以内的，被征收人无需补缴差价，大于被征收房屋面积2%-5%之间的部分，被征收人按安置房的成本价补缴差价。安置房屋面积小于被征收房屋面积的，面积差额部分，征收人按安置房的市场评估价找补被征收人。
（3）被征收人应根据被征收房屋的建筑面积，结合征收部门提供的安置房源进行选房，在户型面积不一致的情况下，应选择最邻近面积的房屋套型（不得跳上档或跨上档）进行安置。但在安置区房源允许的条件下，被征收人可按照不超被征收房屋面积10%的标准进行增购。所选套型面积大于本应安置套型面积的部分为增购面积，被征收人应按安置房的评估价补缴增购价款。
（4）安置房的单价及具体楼层调整系数、详细结算规则等由评估机构通过评估确定，评估时点为征收公告发布之日，并在未来的安置房分配方案中细化。（备注：具体楼层价格依照市场的规则，实行楼层差价计算价格，即不同的楼层实行不同的价格，并与市场的差价相当。）
（5）选择安置房的顺序，以签约并搬迁腾空被征房屋的时间（具体要求是交付房屋的所有钥匙，征收实施单位发放搬迁确认书）为准，15天为一个时间段，分组在安置房建筑面积相近的户型中，通过抽签形式确定选房的顺序号，再按选中的顺序选择安置的房屋。按照“先搬迁先选择”的原则，即上一个小组先完成选号和选房，再轮到下一个小组。享有优先选择权的商铺类被征收人，可以优先选择临街铺位或城市综合体的铺位。
（6）安置房物业管理费、电梯运行费、房屋维修基金、代收费用等按物价部门确定的楼盘市场销售同类房屋的标准执行，由被征收人承担。
按照安置区规划功能，对被征收工厂企业的房产的价值补偿为货币补偿方式，征收补偿估价中包括土地使用权的补偿价格，补偿的标准和数额由评估机构评估后确定。农贸市场的补偿标准和数额由评估机构评估后确定。
六、被征收房屋面积和用途的认定
1、被征收房屋的面积，按照被征收房地产登记簿、房屋所有权证或其他合法凭证记载的建筑面积为准（除有证据证明有误，以房地产登记簿为准）。房地产权利证书、房地产登记簿未记载或者记载不明的，以征收部门按照预先制定的认定办法进行的认定意见为准。被征收人认为房屋实际面积大于记载面积的，应提出书面申请，并委托有资质的房产测绘单位实地测量确定。征收部门聘请的房产测绘单位实地测量确定的合法面积，可以作为补偿的建筑面积的依据。
2、被征收房屋的用途原则上以房屋所有权证登记的用途为准。改变用途或无产权证等特殊情况的，以征收部门按照预先制定的认定办法进行的认定意见为准，其中改变用途的由被征收人或被征收人的受委托人提出申请才予以核定。认定改为商业类的，必须同时符合以下条件（由被征收人提出证据予以证明）：
①具有土地、房屋权属证明，或经市政府指定的部门依法认定为合法建筑。
②被征收房屋作为商业经营场所，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可证件。
③被征收住宅改变为经营性用房和被认定为合法的未经登记建筑，取得工商营业执照等证照、持续营业超过3年的。未经登记的建筑一般需在征收公告发布之日前提供证据给认定部门。征收公告发布后不能在签约期内提供证据证明的，不利的效果由被征收人承担。
3、征收范围确定后，征收范围内的单位和个人，不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地用途。对未经登记的建筑，经有关部门认定属于违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，依法不予补偿。
七、评估机构的确定
被征收房屋的价值评估机构由被征收人协商选定，在征收决定公告后10个工作日内不能协商选定的，由房屋征收部门采取摇号、抽签等随机方式从报名的具备相应资质的评估机构中确定。
八、房屋的补偿、补助与奖励协商标准
（一）被征收房屋的价值补偿。
1、房屋的价值由依法确定的评估机构以房屋征收决定公告日为评估时点，按被征收房屋类似房地产的市场价格评估确定一个价格，公示评估结果并提供给当事人。实际补偿的方式和标准依照本方案第五点协商确定。
被征收房屋室内装饰装修价值不属于房屋价值的范围，按照前述拟定的标准或评估确定补偿价格。
2、被征收工厂企业的厂房及其他建筑物的价值补偿。补偿的价值由依法确定的评估机构以房屋征收决定公告日为评估时点，按被征收企业厂房类似厂房的市场价格评估确定一个价格，公示评估结果并提供给当事人。评估方面的法规有规定的，依照规定执行。
（二）搬迁补偿及奖励。
1、以被征收房屋所有权证或未登记房屋的认定证明为依据，一次性给予被征收人相关的搬迁补偿费。因产权调换房屋为待建房屋，被征收人需二次搬迁，房屋征收部门按同一标准多支付一次搬迁补偿费。协商标准列表如下：
2、工厂企业的搬迁补偿费，以被征收人的产权证为依据，委托评估机构通过评估确定。被征收人依约如期搬迁的，额外给予评估搬迁补偿费的20%的奖励。
（三）临时安置费和停产停业补偿、补助。被征收人选择房屋产权调换的（不含工厂企业类被征收人），安置房交付前，征收人依法依约支付临时安置补偿费或提供周转用房。
1、原为住宅用房
（1）选择临时安置费补偿的，即自行解决临时住房（周转用房）。以被征收房屋的合法建筑面积为依据，以户为单位，支付临时安置补偿费的期限，从被征收人搬迁之月起算至可取得安置房次月止。如超期交付安置房，从超期之月起临时过渡安置费在原标准的基础上增加10%。列表如下：
（备注：因被征收人的原因，不能及时选定安置房的，责任自负，不再支付临时安置补偿补助费。）
（2）选择周转用房的。周转用房（临时安置用房）将选择空闲校舍、房舍、工厂进行改建，或在空地建简易板房，作为周转用房。选择政府提供的周转用房作为临时住房的，依法不再支付临时安置补偿费。
2、原为商业用房
以被征收房屋商业用途的合法面积为依据，一律支付临时安置费补偿，即自行解决周转用房（临时用房）。如超期交付安置房，从超期之月起临时安置补偿费在原标准的基础上增加10%。对于商业用房、工厂企业，征收前一直经营做生意的，因征收工作造成停产停业损失的，依照粤建房[2013]26号文享有规定的补偿。征收前已经自行停产停业或属于非法经营的，不享有本项规定的补偿。临时安置①和停产停业补偿②支付标准列表如下：
（备注：因被征收人的原因，不能及时选定安置房号的，责任自负，不再支付临时安置补偿费。）
3、被征收人（含工厂企业类）选择货币补偿的，依照法规规定按6个月的期限计算补偿费用，一次性支付给被征收人。工厂企业被征收人，因无法选择产权调换，每家按合法土地面积2元/㎡给予额外临时安置补助费。
4、关于优先给予住房保障。征收个人住宅，被征收人符合当地住房保障条件且按规定通过资格审核和公示的，开平市人民政府相应的职能部门应当优先给予住房保障。
（四）房屋价值补偿中选择货币补偿安置的奖励。依约如期搬迁的被征收人，可以享受本项奖励，列表如下：
（备注：①不能依约如期完成搬迁，并交接好房屋的，不能享受本项奖励。②被征收人依法申请行政复议或者提起行政诉讼，依约如期完成搬迁，并交接好房屋的，可获得本项奖励的80%。）
（五）签约、搬迁奖励。
1、签约奖励。标准列表如下：
2、签约加搬迁奖励。
①住宅、商业类，按被征收房屋的合法建筑面积计算，完成签约并搬迁腾空房屋的，奖励列表如下：
②工厂企业类，按合法土地面积计算，完成签约并搬迁腾空厂房的，奖励列表如下：
（六）五保户、低保户补助，家庭人口1至2人的每户给予3000元的补助；家庭人口3至4人的每户给予4000元的补助；家庭人口5人及以上的每户给予5000元的补助。属于国家规定的重点优抚对象和残疾人，每人补助3000元。
九、违约超期搬迁的违约金
被征收人须严格按照约定履行补偿协议的义务，违反约定超期搬迁的，支付相应的违约金，赔偿相关的损失。超期搬迁，占用的建筑面积或土地使用面积在100㎡以下的，按100元/日的标准支付；100㎡至200㎡的，按200元/日的标准支付；以此类推计算。经征收部门或征收部门的受委托人发出搬迁《催告通知书》10日后，还未搬迁的，加倍支付违约金。
十、由开平市人民政府作出补偿决定
依照征收规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请开平市人民政府依照条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
按照市人民政府作出征收补偿决定规定的搬迁期限搬迁的，给予合法建筑面积10元/㎡（工厂企业按照合法土地面积计算）的补助。
十一、安置房地点、数量、户型面积、标准
赤坎安置房及配套设施位于赤坎镇石溪村，暂名赤坎新区，规划中的安置区域总用地面积约2100亩。其中规划的安置房，总用地面积约1430亩，建筑面积按被征收建筑面积为依据，以不低于1:1的比例重置建设，含综合体在内，住宅户型面积分别为 60至120㎡和部分小户型；商业用房面积分别为30至120㎡和部分不同面积户型（实际面积以房屋竣工后确权面积为准）。
安置楼建设包含小区内附属公共设施（包括水、电、电视、电话等管线到户及公共绿化、道路、下水道、防雷、消防等设施），按商品房毛坯房的标准交付。
十二、安置房结算价格与可安置面积比例
赤坎安置区用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致（即安置区的新房价值按照征收时的市场价值标准），住宅按照相等建筑面积的原则置换，商铺按照相等价格的原则置换，依法由本方案确定的评估机构承担评估工作，选房后结算差价。被征收人（含夫妻双方及未成年子女）名下在征收范围内拥有2处及以上合法房产（含认定的未登记房屋），选择产权置换的，可将上述房产面积合并后再计算其可安置面积。
十三、对征收范围内公房的处理
直管公房按照评估价值的等值的原则重置，由直管公房产权人与征收部门签订征收协议，具体补偿项目依照房屋的用途参照私人房屋的标准执行。机关类、事业类的单位自管公房，由市政府或相关主管部门统一安置，由自管公房产权人与征收部门签订征收协议，具体补偿项目依照房屋的用途参照私人房屋的标准执行，经营性单位计算停产停业补偿按照本方案的规定执行。未涵括的公房类补偿项目，依照评估机构的评估价格确定。在可区分所有权、使用权的自管公房内，已经依法存在私人拥有的产权，依照方案进行补偿。
拥有部分产权的房改房，选择货币补偿的，按比例扣除欠缴税费，剩余价值的货币补偿资金按照被征收人和原产权单位的产权比例分配；选择产权调换的，按比例扣除欠缴税费，剩余价值的安置住房的产权份额按照被征收人和原产权单位的原产权比例确定。
十四、税费
依照国家有关政策规定，享受用征收补偿款购置新住房或办理安置房屋的税收优惠。征收房屋过程中应缴纳的相关税费，由各方按照法律法规的规定执行。
十五、告知事项
（一）为保全赤坎古镇风貌，征收完成后，按照相关的保护规定予以修缮保护。
（二）房屋征收决定公告发布后，评估机构等有关单位对被征收房屋进行实地踏勘，调查被征收房屋状况，被征收人应当提供或者协助收集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
（三）除法律法规另有规定外，依法依规进行的评估、测绘、鉴定等所花费的时间，计入本方案的签约期限内。
（四）《物权法》规定，因人民政府的征收决定，导致物权消灭的，自人民政府的征收决定等生效时发生效力。《合同法》规定，租赁关系当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，不能达成补充协议的，不能确定租赁期限的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。出租人单方解除合同，自通知到达承租人时即解除。
（五）被征收房屋用于出租的，由被征收房屋产权人和承租人自行解除租赁关系。承租人、房屋使用人应履行搬迁等义务。
（六）签订征收补偿协议时，被征收人应当向征收实施单位移交有关房屋、土地及其他相关权属证，由征收实施单位统一向房管、国土等部门办理产权变更或注销手续，在手续办理过程中，被征收人应当协助配合。
（七）被征收人腾空房屋后，要保持原房屋结构完整，设施齐全，不得损坏和拆除门窗、水电设施、煤气管网线及各类用表，以保证公共安全，防止煤气、水电等安全事故发生。被征收人搬迁时应当交清水、电、有线电视、电话、网络等相关费用，不得私自拆除、更换相关设施设备，不得拆除、损坏房屋，违者根据损坏程度，照价在征收补偿款中扣除，并支付赔偿额30%的违约金。
（八）征收补偿款项须确保在征收合同备案后十五个工作日内或按照补偿合同的约定期限内完成支付手续。当事人签约后，征收部门依约支付房屋价值补偿款和搬迁补偿费，被征收人履行搬迁的义务。在签约期搬迁的，依约一次足额支付奖励和补助款。
（九）征收范围内房屋被征收后，依法国有土地使用权同时收回。
（十）被征收房屋的共有人对补偿方式的选择达不成一致意见的；被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的； 被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的，实行产权调换，不作货币补偿。房屋产权调换的权属人，必须是原房屋的权属人，或经公证确认的被征征收房屋的全部合法继承人。暂时无法确认有效的权属人的，依照原来的门牌号予以产权调换安置，可以先由原房屋利害关系人代行选号等相关权利义务。
（十一）被征收的房屋属于商铺的，且选择了货币补偿的，被征收人在赤坎安置区建成后，可以在政府指定的商铺当中优先选择铺位承租。届时以政府的出租公告为准。
十六、涉及文物的按文物相关法律办理。
十七、在征收补偿过程中，对于补偿方案未涵盖的补偿项目等情况，由征收部门上报市人民政府后，召开专题会议研究处理意见，形成会议纪要后严格按纪要的内容执行。
本方案未尽事宜按《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《广东省住房和城乡建设厅关于实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关具体问题的通知》等法规和政策的规定执行。
附件：1.征收范围图
附件：2.《房地产价格咨询报告书》
附件：1.咨询估价委托书及征收区域平面示意图
2.咨询项目现场照片
3.咨询机构资格证书复印件
4.编制人员资格证书复印件
来源：开平发布
相关附件：
